É muito comum que a compra e venda de imóveis aconteça de forma desordenada. 

O que isso significa? Veja o exemplo de Marcelo. Marcelo comprou um terreno para João. João consta como proprietário na matrícula do imóvel mas não a transferiu para Marcelo na venda. 

Alguns anos depois, Marcelo decide vender o imóvel para Daniel, mas João ainda consta como proprietário. Neste caso, o contrato é privado e o que acontece é a cessão de direitos de uso do imóvel e não a sua propriedade. 

Essa é diferença fundamental para entender de que modo funciona o ITBI e como a sua aplicação vem sendo questionada nos tribunais. 

É exatamente este o nosso assunto de hoje por isso, olha só o que separamos para você:

• Posse ou propriedade: entendendo o que é e como funciona
• Cessão de direitos ou transferência de propriedade: por que preciso saber a diferença?
• Decisões do STF
• A importância de um advogado especialista
• Conclusão

Vamos lá? 

Posse ou propriedade: entendendo o que é e como funciona

Começamos compreendendo a sutil distinção entre posse e propriedade. 

A posse é a qualidade de quem age como dono mesmo que não tenha a propriedade que, por sua vez, é situação mais documental de registro. 

A propriedade é quem diz quem de fato é o dono do imóvel mesmo que não seja ele que esteja agindo como tal, como no específico caso de Marcelo, citado anteriormente. 

Cessão de direitos ou transferência de propriedade: por que preciso saber a diferença?

Quando você cede os direitos sobre o bem imóvel você faz como quem detém a posse e a não propriedade. 

Assim, o comprador não se torna proprietário do imóvel e sim possuidor, exatamente como você era. 

Isso porque o proprietário é aquele que consta na matrícula do imóvel e também na sua escritura pública. 

Veja, tanto o Código Civil quanto o Código Tributário Nacional definiram que no momento da lavratura da escritura pública, que é quando acontece a transferência de propriedade, o ITBI deverá ser pago. 

O problema era que os municípios vinham cobrando, através dos cartórios, o ITBI no momento da cessão de direitos, o que contraria a Lei. 

A própria Lei obriga que o ITBI apenas seja cobrado quando houver a transferência da propriedade e a cessão de direitos, como vimos, não transfere a propriedade e sim a posse. 

É importante ficar atento pois a formalização de um contrato de cessão de direitos de bem imóvel não pode ser um motivo para a cobrança do ITBI pelo cartório.

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Conflitos entre sócios: um drama que pode ser evitado na raiz 

Decisões do STF

A grande questão é que o contrato privado de cessão de direitos de um imóvel também pode ser considerado uma promessa de compra e venda. 

O STF vinha sendo firme no sentido de entender que sobre a promessa de compra e venda não pode ser aplicado o ITBI. 

No entanto, esta conclusão vai ser discutida em uma data não divulgada. 

A importância de um advogado especialista 

É importante entender que mesmo que o STF tenha uma previsão para rediscutir, até o momento, seu entendimento é pela não incidência do ITBI sobre os contratos para cessão de direitos ou promessa de compra e venda. 

Fique atento para o caso do cartório cobrar qualquer taxa neste sentido e se tiver dúvidas, acione imediatamente o suporte especializado de um advogado especialista em direito civil. 

Conclusão

Veja que é preciso entender a sutil diferença entre posse e propriedade para então ser capaz de identificar quando é cabível a cobrança do ITBI. 

O único motivo que exige o pagamento, de acordo com a Lei, é a transferência da propriedade que só acontece com a lavratura da escritura pública do imóvel no cartório. 

Uma promessa de compra e venda registrada, por exemplo, não exige o pagamento do imposto. 

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Até mais.